банк и залог недвижимости

Хочешь кредит на развитие бизнеса? Готовь недвижку

Всех приветствую. Поступают вопросы о ситуации на рынке кредитования, почему Банки теперь акцентируют внимание на том, что приоритетным видом залогового имущества при установлении лимита кредитования, является недвижимое имущество

Однако, при этом, по-прежнему предъявляют высокие требования к финансовому положению предприятия. Казалось бы, если в залог предоставляется недвижимое имущество, то логика должна быть ломбардная, т.к., не важно, какие финансовые показатели, ведь залог очень ликвиден (с точки зрения, конечно же, собственника).

Согласен. Тема интересная.

Давайте обсудим.

Итак, сразу к основе. Забудьте про ломбардную логику. Нет ее в Банках. Мысль, согласен, очень интересная. И кто первый ее внедрит, получит, как я считаю большое количество качественных объектов, за относительно не высокие «деньги».

Что я имею в виду? Очень просто.

При ломбардной логике, не ждите, что будет приниматься имущество с хорошим для Вас дисконтом. Давайте рассмотрим пример, любое помещение в людном месте в Москве. Небольшое. Пускай это помещение стоит 40 млн.руб. (цена не важна). Допустим, это реальная рыночная стоимость, за которую ее купят.

Так вот Банк, по логике ломбардного кредита, сделает дисконт в размере не 20-30%, а все 50-60%. Т.е. в залог она пойдет по стоимости уже 20 млн.руб. А это уже, согласитесь, другие деньги. И только тогда, это, косвенно, будет интересно банку. И то, не с целью заработать.

Почему? Предлагаю ознакомиться со статьей «Резервы», там я подробно остановился на теме.

Необходимо понять, что главной целью Банка, является не забрать у Вас залоговое обеспечение (если это не какой-то небольшой региональный Банк, которому будут интересны конкретные местные объекты недвижимости), а получить возврат по кредиту. Т.к. процедура реализации имущества очень и очень долгая, трудозатратная и ресурсозатратная.  Будет время, поговорим об этом. Расскажу, как обычно, происходит реализации имущества (любого).

Но, возвращаемся к нашему вопросу.

Почему же, Банк хочет хорошее недвижимое имущество в обеспечение, к устойчивому, финансовому положения организации?

Все дело в статистике. Лучшее поведение у кредитов, которые обеспечены как раз недвижимым имуществом. Опять же, статистика показывает, что с недвижимым имуществом собственнику бизнесу очень тяжело расставаться. Ведь здесь включается уже психология.

Недвижимость, это капитальная инвестиция. Во всех смыслах слова капитальная). Т.е. инвестиция, которая потребовала генерации большого количества денежных средств в единицу времени, усилий, нервов и т.д. (я упрощаю).

И человек, по природе своей, существо, которому очень тяжело расставаться с тем, чего он добивался долго упорно, и на что потратил большое количество сил и нервов.

Зачастую, недвижимое имущество, ассоциируется как раз с подобными вложениями. И, собственник, до последнего будет стараться вернуть себе заложенный объект.

А какими средствами он будет это делать? Это он будет делать, через попытки спасти собственный бизнес. А Банку это именно и надо. Чтобы предприниматель при проблемах в бизнесе, работал за себя и за того парня, что бы вернуть задолженность.

Вот собственно и всё. Психология и статистика просрочки.

По всем остальным видам залога, старания собственников бизнеса не коррелируются. К сожалению, какие бы ни были аргументы у Вас в обратную пользу, но это именно так. Для явного большинства, залог оборудования или даже транспортного средства, не является настоящим стимулом к их сохранению.

Ну, и безусловно, почему недвижимость приоритетный вид залога?

  • Считается средством, в которое люди готовы вкладывать денежные средства. Спрос на недвижимость всегда будет. Ведь многие не вкладываются в валюту, а хранят средства, как раз в инвестициях в недвижимость (сейчас отчасти они конечно проиграли).
  • Этот вид залога очень тяжело украсть, разобрать, вывезти, спрятать, и т.д.

Машину можно разобрать на детали, и привезти остов (забирайте). Или можно угнать в леса, перебив номера, и продав, где она будет благополучно ездить дальше (что, к сожалению, также практикуется). Или просто машину можно испортить и т.д. Способов, воздействия огромное количество.

Аналогично и с залогом оборудования. Которое можно сломать, увезти, разобрать… и фактически, доказать злой умысел будет очень проблематично.

С недвижимым же имуществом, подобного не произойдет. Либо жечь, либо взрывать… но это агрессивные варианты. Мне на памяти такое не приходилось видеть (или читать где-то об этом, допускаю, что такие крайние варианты возможны, но это уже УК РФ, и тут совсем другая история).

Вы спросите, почему же  я ничего не сказал про «качество» самого заемщика? Про его финансовое положение?

Опять же. Все очень просто.

Потому что Банкам интересны сейчас только качественные заемщики. Просрочники не интересны. Почитать можно тут.

Отсюда, делаю неутешительный вывод для потенциальных заемщиков вывод. Хотите получить кредитные средства, под хорошую ставку, и с хорошими условиями?

Необходимо предлагать недвижимое имущество.

Но не все так пасмурно.

За качественного заемщика, с ликвидным залоговым обеспечением, банки готовы бороться.

И, вот здесь, уже Ваше мастерство, правильно лавируя между банковскими структурами, выбить себе наиболее интересные условия. А это возможно.

Рынок качественного заемщика в РФ очень сильно сузился, поэтому Вы сейчас будете диктовать условия. Поэтому и ставки, и условия, можете стараться подгонять под себя.

Дерзайте!

 

Источник Александр MSBHelp Киселев.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *