техпаспорт недвижимое имущество

Технический паспорт и оценка недвижимости

Всем доброго времени суток. Вновь на связи Александр MSBHelp Киселев. Сегодня будет завершать цикл статей, где мы говорили про кредитование юридических лиц под залог недвижимого имущества.

Очень коротко пробежимся по темам, которые уже успели обсудить.

arrowВ первой статье цикла обсуждали общие моменты, которые касаются  кредитования под залог недвижимости,  требований к пакету документов, а также изменения в 102 фз об ипотеке залоге недвижимости.

arrow В следующей статьей, мы поднимали уже тему конкретной документации, которую запрашивает банк для оценки целесообразности принятия в залог  недвижимого имущества. Подробно говори про свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (документы подтверждающие право собственности на недвижимость). Целью было выяснить, для чего банк запрашивает те или иные документы.

arrow В третьей статье цикла, уже подробно останавливались на другой документации, а также обсуждали, какую информацию банк хочет получить из этой документации. Рассматривали подробно, для чего же банку необходим договор купли-продажи, вместе с кадастровым паспортом и кадастровой выпиской. Определяли требования  к документам, выставляемым банком, и различие между выпиской и паспортом.

Сегодня давайте поговорим подробнее про следующие виды документов, а именно:

Почему именно эти документы, спросите Вы?

Это немаловажная документация, но она запрашивается не во всех банках и, ниже, я объясню почему.

Технический паспорт

Достаточно редко запрашиваемый в банках документ. Как правило, требуется для проверки на месте наличия/отсутствия капитальных изменений на объекте недвижимого имущества.

К сожалению, зачастую мало информативный документ, т.к. мало у кого из предпринимателей он имеется в актуальном виде.

Речь идет о том, что техпаспорт, практически всегда у предпринимателя имеется за очень давней датой. Например, в моменте приобретения объекта недвижимости, собственник его заказывал, для точного определения имеющихся площадей помещений и т.д.

Но впоследствии, уже начав эксплуатировать объект, многие предприниматели вносят изменения (не всегда капитальные конечно) в имеющийся объект. И объект становится мало похож на тот план, который указывается в техническом паспорте.

Для банка есть один риск подобных перепланировок, что регистрационная палата может отказать в регистрации договора ипотеки, если вдруг выявит расхождения в документации, предоставляемой для регистрации.

Данный риск банки, скорее всего, будут нивелировать тем, что денежные средства, которые требуются предпринимателю, они будут предоставлять  уже после того, как пройдут регистрационные действия в Росреестре (если хотите более подробно об этом почитать, можно поискать в интернете, что-то типа регистрация недвижимости в росреестре документы). Но об этом будет время я сам напишу поподробнее еще.

В случае отказа в регистрации, банк просто не предоставит финансирование.

Поэтому повторю свой совет, если хотите, что бы ваш объект недвижимого имущества высоко котировался банками как ликвидное залоговое имущество, в случае осуществления каких-либо реконструкций, согласовывайте все свои действия с БТИ и Росреестром. Лучше сразу потратить деньги на получение новых документов и осуществления необходимых замеров, чем тогда, когда вам потребуются кредитные средства, в оперативном и аврально-валидольном режиме вносить все изменения (за скорость придется доплачивать отдельно).

Оценка объекта недвижимого имущества.

Тут название говорит само за себя. Это оценка соответствующей организацией стоимости вашего объекта недвижимого имущества.

Для каких-то банков – это обязательное требование, и оценка идет в списке предоставляемых документов.

Другие банки проводят оценку самостоятельно. Третьи банки могут запросить оценку, и на основании ее уже оценить самостоятельно.

Некоторые банки имеют  требования к предоставлению оценки в зависимости от лимита кредитования, который вы запрашиваете.

Часть банков  заставляет делать оценку, исходя из назначения объекта недвижимого имущества.

Вы сами видите, что единого требования нигде нет.

Со своей стороны, дам совет, если вы часто пользуетесь кредитными средствами, которые вы берете под залог недвижимого имущества, то обновляйте свою оценку раз в полгода. Можно договориться с оценщиками,  что вы будете их постоянный клиент, но, что бы они не брали с вас по полной стоимости при каждой новой оценке.

Если же, потребности в частом финансировании у вас нет, то и оценку держать постоянно новую нет смысла. Делается она всегда достаточно быстро и за относительно небольшие деньги (вне зависимости от «сложности» вашего объекта).

Выписка из домовой книги

Этой теме уделим совсем немного времени. Требуется это для жилой недвижимости. При кредитовании юридических лиц, тема с залогом жилой недвижимости достаточно редка.

Больше это распространяется на запросы, что-то типа, кредит под залог квартиры в москве,  кредит под квартиру или кредит под квартиру на бизнес.

Крупные банки достаточно неохотно кредитуют юридические лица под залог жилых помещений.

Всё-таки требования к объектам совершенно другие.

Справедливости стоит отметить финансирование на приобретение жилых помещений с последующим перевод в статус нежилых (например, квартиры на первых этажах зданий, с переводом в нежилой фонд и открытием офиса или  магазина) банки рассматривают с намного большей охотой.

Поэтому, возвращаясь к выписке, необходимо добавить, что бы желательно никто не был прописан в данной квартире. Т.к. наличие прописанных может усложнить банку потенциальную реализацию объекта, в особенности, если это касается несовершеннолетних.

Хотя, практика судебная начинает быть более лояльной к банкам. И уже появляются прецеденты, когда прописанные в квартире дети, никак не мешают банкам реализовывать залоговое имущество.

Отсюда, моё личное мнение, если планируете, вести бизнес на кредитные средства, сто раз подумайте, стоит ли предоставлять в залог единственную жилплощадь, с прописанной семьей, ведь в случае неудачи, можно теоретически ее лишиться. Действительно ли нет иных вариантов чтобы продолжать развивать свой бизнес. Ведь всегда можно подумать о сторонних инвесторах (об этом, кстати, хочу написать отдельную статью, в которой перечислю площадки, которые предоставляют финансирование не на стандартных банковских условиях).

На этом будем заканчивать. Если у вас будут возникать вопросы, прошу писать ниже в комментариях. Всем отвечу, поясню.

Если считаете, что какие-то вопросы недостаточно осветил, также пишите об этом. Постараюсь развернуть более подробно.

Источник Александр MSBHelp Киселев.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *