документация для залога

Договор купли-продажи, кадастровый паспорт, кадастровая выписка

Всем привет. На связи вновь Александр MSBHelp Киселев. Продолжаем обсуждать животрепещущую тему о требованиях к документам на недвижимое имущество, для предоставления в банк, когда это имущество рассматривается для залогового обеспечения при кредитовании юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Напомню, чуть ранее в предыдущих статьях цикла мы уже коротко переговорили, об общем стандартном пакете документов. Было это здесь.

А также, успели рассмотреть, что же такое выписка из егрп, и для чего она необходима. И дополнительно обсудили для чего требуется Свидетельство о праве собственности, учитывая, что теперь росреестр перестал его выдавать при регистрации имущества. Более подробно можно почитать здесь
Сегодня же рассмотрим сразу 3 документа.

Обсудим, что включает в себя каждый вид документа, а также, какую информацию Банк будет анализировать.

arrowДокументация, подтверждающая право собственности на объект (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.), или как их еще называют правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

arrow

Кадастровый паспорт на здание/помещение;

arrow

Кадастровая выписка на земельный участок;

Давайте поподробнее остановимся на каждом документе.

Документация, подтверждающая право собственности.

Договор купли-продажи

– самый яркий представитель из данного вида документов, поэтому его и будем рассматривать подробнее.

На основании данного документа, происходит переход права собственности. Обязательными пунктами данного договора, будут являться стороны договоры. А именно продавец и покупатель.

Стоимость имущества, условия оплаты, сроки перехода, акт приема-передачи объекта недвижимого имущества. Не маловажным моментом будет определение – не была ли это кабальная сделка, которая может быть признана ничтожной. Самый яркий пример, если огромный торговый комплекс, был продан например за 100 тыс.руб. Это явно нерыночная стоимость, и теоретически, сделка может быть признана ничтожной.

Реквизиты сторон, а также прочие моменты, перечисляющие права и обязанности сторон, а также подсудность в случае нарушений условий договора.

Совсем подробно, на данном документе останавливаться не буду, т.к. практически каждый видел его не то вживую, но и был одной из сторон договора.

Нам интереснее для чего он необходим Банку. Т.к. срок его хранение может не превышать 3 года.

Банк же, на удивление запрашивает его практически всегда. Не имеет значения, сколько лет прошло с момента перехода права собственности.

Для Банка договор купли-продажи является документом для кросс-проверки. Ведь в ДКП (давайте в дальнейшем так будем называть договор купли-продажи) будем подробно расписан вид имущества. Его адрес, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования… т.е. практически теже данные, как и в Свидетельстве о праве собственности.

Именно для этих целей Банку и требуется ДКП. Цель – сравнение исходных данных в ДКП, с предоставляемым Свидетельством. Ведь в случае расхождений документов, будем ясно, что новым собственником вносились какие-то изменения в объект. А это уже будет поводом для потенциального запроса дополнительных документов, которые объяснят расхождения.

Может быть — вы делали перепланировки. Если они были капитальные, значит необходимо разрешение БТИ. В противном случае росреестр может отказать в регистрации объекта недвижимого имущества. Банк останется без залога, а вы без залога.

Безусловно, само по себе расхождение в ДКП и Свидетельстве еще ни о чем не говорит. Поэтому банк и запрашивает прочие документы, для выяснения истории конкретного объекта недвижимости и определения его характеристик.

Продолжим.

Кадастровый паспорт на недвижимое имущество.

Для начала, давайте определим, чем же отличается кадастровый паспорт от кадастровой выписки.

Всё очень просто.

Кадастровый паспорт – оформляется  на здания, помещения.

Кадастровая выписка – оформляется на земельные участки.

В-принципе это самое главное отличие, которое важно запомнить.

Теперь чуть более подробно.

Кадастровый паспорт – как правило 2-х страничный документ, в котором поименованы все характеристики объекта, по аналогии свидетельства о праве собственности.  Но дополнительно,  на втором листе, будем графическое изображение здания/помещения.

Собственно это и есть причина, по которой банки запрашивают данный документ.

Причем срок кадастрового паспорта, как правило, не должен превышать 1-2 лет.  И да, вы верно поняли, если срок будет больше, придется заказывать для банка новый паспорт.

Необходимо это банку для того, что бы на месте уже, при выезде к вам на объект, сотрудник банка мог сверить отражает ли действительность документ, и нет ли каких-либо существенных изменений в объекта.

И не маловажным моментом, будет возможность идентифицировать объект с земельным участком, на котором он располагается (это касается зданий с земельными участками).

Поэтому чистота данных документов позволит вам без лишних проблем пройти данный этап проверки.

Обязательное условие – если делаете какие-либо перепланировки, согласовывайте каждый шаг с БТИ. Ведь в случае осуществления запрещенных изменений в объект, вы не сможете зарегистрировать изменения, и будет у вас «чемодан без ручки», который ни продать, ни заложить уже будет нельзя.

Кадастровая выписка об объекте недвижимого имущества.

Как уже говорил выше, оформляется на земельный участок. Кадастровая выписка об объекте недвижимого имущества содержит в себе титульный лист, с подробными характеристиками земельного участка, его кадастровой стоимость и т.д.

А также 5 дополнительных листов, которые еще называются графы КВ.2 – КВ.6.

Каждая КВ – это отдельный лист, с отдельными стандартными характеристиками.

Давайте дадим расшифровку граф КВ.1 – КВ.6.

Итак, КВ.1 – титульный лист, о котором чуть выше написал.

КВ.2 – общий план. С расположением коммуникаций (газопровод и т.д.)

КВ.3-КВ.4 – очень важны для банка. На данных листах, указываются сведения о межевании участка, а также о наличии/отсутствии обременений на участок.

КВ.5 – описание местоположения границ участка.

КВ.6 – описание поворотных точек границ земельного участка. Определяются по оси X и У.

Заказать кадастровую выписку, как и кадастровый паспорт, вы можете в росреестре (кадастровой палате, кому какое название больше нравится).

Указывать стоимость кадастровой выписки не вижу смысла, т.к. ее стоимость периодически меняется. Поэтому проще это самостоятельно посмотреть на сайте росреестра. Заказать ее можно как в электронном виде, так и на бумажном носителе.

Но с большей вероятность, в работу банк примет только бумажную кадастровую выписку с «живой» синей печатью.

Кадастровая выписка важна для определения собственника участка. В случае наличия на земельном участке здания – важно понимать, что здание не выступает на «чужой» участок. В таком случае принятие в залог данного имущества будет невозможно.

Дополнительно стоит отметить, что земельный участок должен быть зарегистрирован и он должен быть на общедоступной кадастровой карте на сайте росреестра.

Не менее важным, что бы земельный участок использовался только тем способом, который разрешен нормативными документами.

Т.е. если вид разрешенного использования вашего участка ИЖС, а у Вас построена на нем автозаправка, то ждите неприятностей. Банк не сможет рассмотреть данное обеспечение в качестве залога.

Не стоит смеяться. К сожалению, подобного рода казусы встречаются достаточно часто.

Поэтому очень внимательно контролируйте свои документы, в том числе, когда приобретаете какие-либо объекты. Консультируйтесь в регистрационных службах или БТИ.

Все ли изменения зарегистрированы. Ведь если регпалата всё же найдет какие-либо расхождения (в будущем), то исправлять их придется именно вам.

На этом предлагаю завершить обсуждение данного вида документов.

Как мы видим банк не «балуется» когда запрашивает документы. Каждый документ серьезно анализируется. Цель одна – получить максимально беспроблемный актив в залог, при предоставлении кредита.

Кстати, неплохой способ проверить чистоту документов, это обратиться в банк за кредитом).

В банке найдут всевозможные недоработки в документах и сообщат их вам для исправления.

Отчасти конечно шучу. Но суть от этого не меняется.

Недвижимое имущество было и остается наиболее предпочтительным залоговым обеспечением для Банка. Но при этом, далеко не любой объект будет с радостью принят в залог.

Если же определенные требования к документации будут нарушены, банк потенциально сможет взять в залог ваш объект. Но дисконт на него будет совершенно иной, нежели на имущество, без каких-либо нареканий в части банковской нормативной документации.

Об этом мы поговорим подробно уже в следующих статьях.

Как обычно, жду комментарии. Готов вместе с вами обсуждать любые наболевшие вопросы.

Счастливо!

Источник Александр  MSBHelp Киселев.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *